“لازم تعرف”.. كيف تفرق بين عقد البيع الابتدائى والنهائى؟

سلسلة جديدة يقدمها اليوم السابع لشرح وتقديم العديد من المعلومات القانونية التى يحتاجها المواطنين فى كافة الاحداث اليومية والأسرية والتعاملات مع الجهات الحكومية وغيرها، وعلى مدار 30 حلقة يقدم اليوم السابع العديد من المعلومات الهامة نكملها معا طيلة شهر رمضان المبارك تحت عنوان “لازم تعرف”.

الحلقة الخامسة عشر 

يقول الخبير القانونى أيمن عطا الله، أن العقد الابتدائي هو عقد عرفى بين طرفين، بينما العقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى.

ويمكن التفرقة بين حالتين:

الأولى: إذا كان المبيع منقولًا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائى، ففى هذه الحالة يكون كافى لإثبات الملكية أعمالا للقاعدة القانونية التى تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.

الثانية: كون المبيع عقارًا هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل، وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد ابتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الابتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى، ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات. وأوضح أن العقد الابتدائى يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط.

– الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الابتدائى عند الشراء هى:

1- الأهلية.

2- الإيجاب والقبول.

3- الرضا.

4- محل العقد يكون مشروع غير مخالف للقانون.

5- الثمن.

6- المعاينة النافية للجهالة.

كما أن العقد الابتدائى هو عقد صحيح إذا توافرت خصائصه يبرم بين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه وليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير، والشائع فى الواقع العملى هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائى لتضفى عليه بعض الشرعية، وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وإنما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية.

– عقد البيع النهائي

كثير من الأشخاص يتصورن أن عبارة عقد بيع نهائى التى أحيانًا تكون مكتوبة أعلى عقد هى تعطى هذا العقد نهائيته ولكن هذا الاعتقاد خاطئ لان عقد البيع النهائى المقصود به هو العقد الذى يسجل بالشهر العقارى.

وعلى ذلك:

1- العقد الابتدائى لا ينقل الملكية ولا يحتج به فى مواجهة الغير بعكس العقد المسجل.

2- العقد لا يكون مسجلا إلا بطريقين:

أ- تقديم طلب تسجيل فى الشهر العقاري.

ب- رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها.